Como Declarar Aluguel no IR 2026: Guia Completo e Oficial

Estamos em 23 de fevereiro de 2026, e a temporada de Imposto de Renda já começou a gerar dúvidas para milhões de brasileiros. Entre os temas mais complexos está a declaração de aluguéis. Seja você proprietário (locador) que recebe essa renda ou inquilino (locatário) que realiza os pagamentos, entender as regras para a declaração do IR 2026 (ano-base 2025) é crucial para evitar multas pesadas e a temida malha fina.

Este ano, a atenção precisa ser redobrada. A Receita Federal está mais eficiente do que nunca no cruzamento de dados. Além disso, o cenário fiscal imobiliário está em plena transformação com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que avança em 2026 para unificar as informações de imóveis em todo o país. Esse novo sistema, conhecido como o “CPF dos imóveis”, integrará dados de cartórios, prefeituras e outros órgãos, tornando a identificação de contratos de aluguel não declarados uma tarefa automática para o Fisco. A era dos “contratos de gaveta” chegou ao fim, e a única forma de garantir sua tranquilidade é declarar tudo corretamente.

Este guia definitivo foi elaborado para te conduzir, passo a passo, por todo o processo. Explicaremos as obrigações distintas de locadores e locatários, detalharemos o uso obrigatório do Carnê-Leão para quem recebe de pessoa física, mostraremos quais despesas podem ser deduzidas para diminuir o imposto a pagar e apresentaremos exemplos práticos com os valores e tabelas oficiais de 2025, que são a referência para a declaração de 2026. O objetivo é claro: fornecer a informação mais precisa e atualizada para que você cumpra suas obrigações fiscais com segurança e pague somente o imposto devido.

Entendendo as Regras: Obrigações do Locador vs. Locatário

O primeiro passo para uma declaração correta é compreender que as responsabilidades são diferentes para quem paga e para quem recebe o aluguel. A Receita Federal analisa as duas partes da transação, e as informações prestadas por ambos devem ser consistentes para não gerar alertas de inconsistência.

Para Proprietários (Locadores): O Aluguel é Rendimento Tributável

Se você é proprietário de um imóvel e obtém renda com aluguel, esse valor é classificado como rendimento tributável. Isso significa que ele deve ser somado a outras rendas, como salários, e está sujeito à cobrança do Imposto de Renda. A forma como o imposto é recolhido e declarado depende da fonte pagadora (seu inquilino).

• Aluguel Recebido de Pessoa Física (CPF): Este é o cenário mais comum e que exige maior disciplina. Se o seu inquilino é uma pessoa física, você tem a obrigação de recolher o imposto mensalmente através do programa Carnê-Leão, sempre que o valor do aluguel recebido no mês ultrapassar a faixa de isenção da tabela progressiva do IR. O não recolhimento mensal gera multas e juros.
• Aluguel Recebido de Pessoa Jurídica (CNPJ): Se você aluga seu imóvel para uma empresa, o processo é mais simples. A empresa é responsável por reter o imposto diretamente na fonte (IRRF) no momento do pagamento. Anualmente, a empresa deve fornecer um Informe de Rendimentos detalhando todos os valores pagos e o imposto retido, que você usará para preencher sua declaração.

Para Inquilinos (Locatários): Pagamento Obrigatório, mas Não Dedutível

Se você é o inquilino, sua principal obrigação é informar o total dos aluguéis pagos durante o ano na sua declaração. Uma dúvida muito frequente é se o aluguel pode ser deduzido do Imposto de Renda. A resposta é não. O aluguel residencial pago não é uma despesa que gera dedução na declaração federal.

No entanto, a declaração deste pagamento na ficha de “Pagamentos Efetuados” é obrigatória. Ao fazer isso, você informa à Receita Federal para quem o dinheiro foi destinado, permitindo que o sistema cruze seus dados com os do locador. Se você declara o pagamento e o proprietário omite o recebimento, o Fisco irá investigar o proprietário. Portanto, declarar o aluguel pago é uma obrigação legal e uma forma de se proteger.

Guia do Proprietário: Declarando Aluguel Recebido de Pessoa Física

Para o locador que recebe aluguel de pessoa física, a principal ferramenta é o Carnê-Leão. A organização mensal é o segredo para uma declaração anual tranquila e sem erros.

Carnê-Leão 2025: A Obrigação Mensal do Locador

O Carnê-Leão é o sistema de recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda para rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior, como é o caso dos aluguéis. Ele funciona como uma antecipação do imposto que seria pago apenas na declaração anual. A regra é clara: se o aluguel recebido no mês for superior a R$ 2.428,80 (valor da faixa de isenção da tabela progressiva a partir de maio de 2025), o recolhimento é obrigatório.

Passo a Passo do Carnê-Leão Web:

1. Acesso ao Sistema: O preenchimento é feito online, através do Carnê-Leão Web, disponível no portal e-CAC da Receita Federal. Você precisará de uma conta Gov.br para acessar.
2. Preenchimento Mensal: A cada mês, você deve registrar a data e o valor bruto do aluguel recebido. O sistema opera sob o regime de caixa, ou seja, a declaração deve ser feita no mês do efetivo recebimento do valor.
3. Dedução de Despesas Permitidas: A legislação permite abater certas despesas do valor bruto do aluguel, desde que o custo tenha sido seu, e não do inquilino. As principais despesas dedutíveis são:
   • Taxa de administração imobiliária: O valor pago à imobiliária para gerenciar o aluguel.
   • IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): O valor do imposto do imóvel referente àquele ano.
   • Taxa de condomínio: Apenas se o pagamento for de responsabilidade do proprietário.
   • Despesas com cobrança: Custos judiciais ou extrajudiciais para receber o aluguel.
4. Cálculo e Geração do DARF: Após informar os rendimentos e as deduções, o sistema calcula automaticamente o imposto devido com base na tabela progressiva mensal. Em seguida, gera um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) com o código 0190.
5. Prazo de Pagamento: O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel. Pagamentos em atraso sofrem incidência de juros (taxa Selic) e multa.

Exemplo Prático com a Tabela de 2025

Imagine que Marcela recebeu, em junho de 2025, um aluguel de R$ 4.000,00. Ela paga R$ 350,00 de condomínio e uma taxa de 10% (R$ 400,00) para a imobiliária. O IPTU é pago pelo inquilino.

• Valor Bruto Recebido: R$ 4.000,00
• Despesas Dedutíveis: R$ 350 (condomínio) + R$ 400 (taxa imobiliária) = R$ 750,00
• Base de Cálculo do Imposto: R$ 4.000,00 – R$ 750,00 = R$ 3.250,00

Com a base de cálculo de R$ 3.250,00, aplicamos a Tabela Progressiva Mensal do IR (válida a partir de maio de 2025):

Cálculo do Imposto: (R$ 3.250,00 * 15%) – R$ 394,16 = R$ 487,50 – R$ 394,16 = R$ 93,34. Esse seria o valor do DARF a ser pago por Marcela.

Como Fazer a Declaração Anual de Ajuste do IR 2026

Com o Carnê-Leão preenchido ao longo de 2025, a declaração anual se torna um processo muito mais simples. O programa da Receita Federal é projetado para integrar essas informações.

Importando os Dados do Carnê-Leão

Ao iniciar sua declaração do IRPF 2026, na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, você encontrará a opção de “Importar Dados do Carnê-Leão”. Ao acessá-la com sua conta Gov.br, o programa preencherá automaticamente todos os rendimentos mensais, deduções e impostos pagos via DARF. Isso garante consistência e reduz drasticamente a chance de erros.

O imposto pago mensalmente ao longo de 2025 será abatido do imposto total calculado na sua declaração anual. Dependendo das suas outras rendas e deduções (despesas médicas, educação, etc.), você poderá ter um saldo de imposto a pagar ou a restituir.

Recebimento de Aluguel de Pessoa Jurídica

Se o inquilino for uma empresa, a declaração é mais direta. Você utilizará o Informe de Rendimentos fornecido pela empresa. Os valores devem ser lançados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Basta informar o nome e CNPJ da fonte pagadora, os rendimentos recebidos e o imposto que já foi retido na fonte.

Guia do Inquilino: Como Informar o Aluguel Pago

Para o locatário, a tarefa é simples, mas não menos importante. A declaração do aluguel pago é feita na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código 70 – Aluguéis de imóveis. Você deverá informar o valor total pago durante o ano de 2025 e os dados do locador (nome completo e CPF ou CNPJ). É fundamental que o valor declarado seja exatamente o mesmo que consta nos seus recibos, para não haver divergências com a declaração do proprietário.

O Impacto das Novas Tecnologias e da Reforma Tributária

O cenário fiscal está em constante evolução, e 2026 é um ano de transição e adaptação. É essencial estar ciente de duas grandes mudanças em curso.

O CIB e o Fim da Sonegação

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) já é uma realidade. Com a sua plena operacionalização, prevista para o final de 2026, a Receita Federal terá uma visão 360 graus do patrimônio imobiliário nacional. O cruzamento de dados será instantâneo: se um contribuinte informa que mora em um endereço que não lhe pertence e o proprietário não declara rendimento de aluguel, o sistema gerará um alerta. A presunção será de locação informal, e caberá ao proprietário provar o contrário para evitar multas que podem chegar a 150% do imposto devido em casos de fraude.

A Reforma Tributária e a Declaração de 2027

Muitas notícias sobre a Reforma Tributária têm gerado confusão. É importante esclarecer: as novas regras de isenção para quem ganha até R$ 5.000 mensais e a possível criação de novos impostos (IBS e CBS) sobre aluguéis para grandes locadores entraram em vigor em 1º de janeiro de 2026. Portanto, elas impactarão os rendimentos recebidos a partir de 2026, que serão declarados somente em 2027. Para a declaração que você está fazendo agora, em 2026, valem exclusivamente as regras e a tabela do ano-calendário de 2025.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O que acontece se eu não declarar o aluguel recebido?

Você cairá na malha fina. A Receita Federal cobrará o imposto devido acrescido de juros Selic e uma multa que varia de 75% a 150% do valor do imposto. Em casos graves, a omissão pode ser caracterizada como crime tributário.

Esqueci de pagar o Carnê-Leão de um mês em 2025. O que faço?

Acesse o Carnê-Leão Web no e-CAC, selecione o mês em atraso e preencha as informações. O sistema calculará o imposto com os devidos acréscimos (juros e multa) e gerará um novo DARF para pagamento. É fundamental regularizar a situação antes de entregar a declaração anual.

O inquilino paga o IPTU e o condomínio. Devo declarar esses valores?

Não. Se a responsabilidade por esses pagamentos é contratualmente do inquilino e ele os paga diretamente, esses valores não são considerados rendimento para você e não devem ser incluídos na base de cálculo do seu imposto. Você declara apenas o valor do aluguel que efetivamente recebe.

Aluguei meu imóvel por poucos meses em 2025. Preciso declarar?

Sim. Todos os rendimentos de aluguel recebidos em 2025 devem ser declarados. O Carnê-Leão deveria ter sido recolhido apenas nos meses em que o recebimento ultrapassou o limite de isenção. Na declaração anual, você informará o total recebido no ano.

Sou inquilino e pago o aluguel para uma imobiliária. Quais dados informo na declaração?

Você deve informar os dados do proprietário do imóvel (locador), e não da imobiliária. O nome e o CPF/CNPJ do locador estão no seu contrato de aluguel. A imobiliária é apenas uma intermediária da transação.