Introdução: Navegando no Cenário de Investimentos de 2026 e a Importância de Declarar seus FIIs Corretamente

Chegamos a 2026 e, com ele, a temporada de Imposto de Renda. Se você é um dos milhões de brasileiros que descobriram nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) uma forma inteligente de gerar renda passiva e construir patrimônio, este é o momento de prestar contas ao Leão. Saber como declarar seus FIIs no IR 2026 não é apenas uma obrigação fiscal, mas uma demonstração de organização e cuidado com suas finanças. Em um cenário econômico que continua a evoluir, com a reforma tributária já consolidada e novas regras para diversas aplicações financeiras, a clareza sobre suas responsabilidades como investidor é mais crucial do que nunca. Nos últimos anos, os FIIs se mantiveram como uma opção atrativa, especialmente por preservarem a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para pessoas físicas, uma vantagem que se destaca frente a outras modalidades de investimento que sofreram alterações.

A Receita Federal tem intensificado o cruzamento de dados, tornando qualquer erro ou omissão mais fácil de ser detectado. Por isso, a ideia de que “declarar é complicado” precisa ser desmistificada. Na verdade, o processo é bastante lógico e, com as informações corretas em mãos, torna-se uma tarefa tranquila. O Fisco não está interessado no sobe e desce do mercado ou em quanto suas cotas valorizaram no papel; o foco é objetivo: qual era sua posição em cotas em 31 de dezembro de 2025, qual foi o custo de aquisição, quais rendimentos você recebeu e se houve lucro em alguma venda. Entender essa lógica é o primeiro passo para evitar a malha fina e garantir a paz de espírito.

Neste guia completo, vou te conduzir, passo a passo, por todas as etapas da declaração de seus Fundos Imobiliários. Vamos abordar desde a coleta dos documentos necessários, como o informe de rendimentos, até o preenchimento de cada ficha no programa da Receita Federal. Vou te explicar de forma simples como declarar a posse das suas cotas, os dividendos mensais que pingaram na sua conta e, claro, como lidar com a venda de FIIs, seja com lucro ou prejuízo. Usaremos exemplos práticos e numéricos para que você não apenas entenda a teoria, mas saiba exatamente como aplicá-la à sua realidade. Prepare seu café, abra o programa da Receita e vamos juntos organizar suas finanças para que você continue a investir com segurança e tranquilidade em 2026.

Primeiros Passos: Organizando a Documentação Essencial

Antes de abrir o programa da Receita Federal, o segredo para uma declaração sem estresse é a organização. Ter todos os documentos e informações em mãos transforma o que parece um bicho de sete cabeças em um checklist simples. Vou te mostrar exatamente o que você precisa.

Onde Encontrar seu Informe de Rendimentos?

O Informe de Rendimentos é o seu principal guia. É neste documento, fornecido pela administradora de cada FII, que constam as informações consolidadas que a Receita Federal irá cruzar. Ele detalha os valores que você precisa para preencher a declaração, como:

• O total de rendimentos isentos recebidos durante o ano de 2025.
• Sua posição em cotas no dia 31/12/2025.
• O CNPJ do fundo e da administradora, que são essenciais para o preenchimento.
• Eventuais rendimentos tributáveis, como amortizações.

Normalmente, as administradoras enviam este documento por e-mail ou o disponibilizam em seus portais online. Instituições como Itaú (serviço de escrituração), BTG Pactual, BRL Trust, entre outras, possuem áreas específicas para investidores onde você pode baixar seus informes. Caso não encontre, o site da B3 informa quem é o administrador de cada fundo, permitindo que você entre em contato diretamente.

Controle de Preço Médio e Notas de Corretagem

Se você realizou compras do mesmo FII em datas diferentes, precisará calcular o custo médio de aquisição. Este é um controle de sua responsabilidade, não da corretora ou da Receita. O cálculo é simples: some o valor total pago em todas as compras (quantidade de cotas x preço + custos) e divida pela quantidade total de cotas. Manter uma planilha com o registro de todas as suas operações, incluindo custos de corretagem e taxas da B3, é fundamental.

As notas de corretagem, emitidas pela sua corretora a cada operação de compra ou venda, são os comprovantes oficiais dessas transações. Guarde-as, pois elas são a base para o cálculo do seu preço médio e para a apuração de ganho de capital em caso de venda.

Declarando a Posse dos seus FIIs: Ficha de Bens e Direitos

A primeira parte prática da declaração é informar à Receita Federal quais FIIs faziam parte do seu patrimônio em 31 de dezembro de 2025. Lembre-se: o valor a ser declarado é o custo de aquisição, e não o valor de mercado atual. O Fisco quer saber quanto você pagou, não quanto vale hoje.

Passo a Passo no Programa do IR

1. Abra a ficha “Bens e Direitos”.
2. Clique em “Novo” para adicionar um item.
3. No campo “Grupo”, selecione “07 – Fundos”.
4. No campo “Código”, escolha a opção “03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)”.
5. Informe o CNPJ do Fundo. Essa informação está no seu Informe de Rendimentos. Atenção: é o CNPJ do fundo, não da administradora ou da sua corretora.
6. No campo “Discriminação”, seja claro e completo. Um bom modelo é: “100 cotas do FII [Nome do Fundo], código de negociação [Ticker, ex: HGLG11], CNPJ [CNPJ do fundo], adquiridas através da corretora [Nome da Corretora], CNPJ [CNPJ da Corretora].”
7. Marque “Sim” na pergunta “Negociado em Bolsa?” e informe o código (ticker) do ativo.
8. Nos campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025”, você irá informar o valor total investido (custo de aquisição) que você possuía em cada data. Se começou a investir no fundo em 2025, o campo de 2024 ficará zerado.

Exemplo Prático:

Imagine que em 2025 você comprou 50 cotas do FII Exemplo (EXMP11) por R$ 100,00 cada, pagando R$ 10,00 de taxas. Seu custo total de aquisição foi de (50 * R$ 100) + R$ 10,00 = R$ 5.010,00. É este o valor que você vai colocar no campo “Situação em 31/12/2025”. Mesmo que no final do ano as cotas valessem R$ 6.000,00, o valor a ser declarado permanece R$ 5.010,00.

Declarando os Rendimentos: Onde Lançar os “Aluguéis” Mensais

Uma das grandes vantagens dos FIIs é a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos mensalmente para pessoas físicas. No entanto, isento não significa não declarável. Você precisa informar à Receita tudo o que recebeu.

Preenchendo a Ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”

Aqui é onde você informa os dividendos recebidos ao longo de 2025. O processo é simples:

1. Vá para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
2. Clique em “Novo”.
3. No “Tipo de Rendimento”, selecione o código “26 – Outros”. Embora existam outros códigos, este é o mais utilizado e aceito para os rendimentos de FIIs.
4. Informe o “Tipo de Beneficiário” (Titular ou Dependente).
5. Em “CNPJ da Fonte Pagadora”, insira o CNPJ do Fundo Imobiliário, que consta no seu Informe de Rendimentos.
6. No campo “Nome da Fonte Pagadora”, digite o nome do FII.
7. Em “Descrição”, você pode colocar algo como “Rendimentos distribuídos pelo FII [Nome do Fundo]”.
8. No campo “Valor”, insira o valor total dos rendimentos recebidos daquele fundo durante todo o ano de 2025. Essa soma estará claramente indicada no seu Informe de Rendimentos.

Você deve repetir esse processo para cada FII da sua carteira que distribuiu rendimentos.

E as Amortizações?

Eventualmente, um FII pode realizar uma amortização, que é a devolução de parte do capital investido. Este evento tem um tratamento diferente. Se a amortização for considerada um rendimento, ela pode ser tributada. Geralmente, o informe de rendimentos indicará o tratamento correto. Caso seja um rendimento tributável, ele deverá ser lançado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, sob o código “06 – Rendimentos de aplicações financeiras”. Além disso, o valor da amortização deve ser abatido do seu custo de aquisição na ficha de “Bens e Direitos”.

Vendeu FIIs? Como Declarar Lucros e Prejuízos

Se você vendeu cotas de FIIs em 2025, a atenção precisa ser redobrada. Diferente dos rendimentos, o ganho de capital na venda de FIIs é tributado em 20%, e não há faixa de isenção, ao contrário do que acontece com ações. Qualquer venda com lucro, por menor que seja, gera imposto a ser pago.

Apuração Mensal e Pagamento do DARF

O imposto sobre o lucro não é pago na declaração anual. Ele deve ser calculado e pago mensalmente, através de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). A regra é clara:

• Alíquota: 20% sobre o lucro líquido (valor da venda – custo de aquisição – taxas).
• Prazo de Pagamento: Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
• Código do DARF: Utilize o código 6015.

Exemplo Prático de Cálculo do DARF:

• Custo de aquisição de 100 cotas: R$ 10.000,00
• Valor da venda das 100 cotas: R$ 12.000,00
• Custos e taxas da operação: R$ 30,00
• Lucro Líquido: R$ 12.000,00 – R$ 10.000,00 – R$ 30,00 = R$ 1.970,00
• Imposto Devido (20%): R$ 1.970,00 * 0,20 = R$ 394,00

Este valor de R$ 394,00 deveria ter sido pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Declarando as Operações na Ficha “Renda Variável”

Mesmo tendo pago o DARF, você precisa informar todas as suas operações de venda na declaração anual. É aqui que você também informa os prejuízos, que podem ser usados para abater lucros futuros.

1. Acesse a ficha “Renda Variável” e, em seguida, “Operações em FII ou Fiagro”.
2. O programa exibirá uma tabela com todos os meses do ano. Para cada mês em que houve venda, você deve informar o resultado líquido (lucro ou prejuízo).
3. Preencha o valor do lucro no mês correspondente. Se teve prejuízo, informe o valor com um sinal de negativo (-) na frente.
4. O programa calcula automaticamente o imposto devido e permite abater prejuízos de meses anteriores.
5. No campo “Imposto Pago”, informe o valor total que você já recolheu via DARF ao longo do ano.

Dica importante: Prejuízos com a venda de FIIs só podem ser compensados com lucros futuros da mesma natureza, ou seja, de vendas de FIIs. Não é possível compensar prejuízo de FIIs com lucro de ações, por exemplo.

Dicas Práticas e Erros Comuns a Evitar

Para fechar, compilei algumas dicas de especialista e os erros mais comuns que vejo os investidores cometerem. Evitá-los é o caminho para uma declaração tranquila.

• Não declare pelo valor de mercado: O erro mais clássico. Na ficha “Bens e Direitos”, o valor é sempre o de aquisição.
• Use o CNPJ correto: Sempre utilize o CNPJ do fundo, não da administradora ou corretora, nas fichas de “Bens e Direitos” e “Rendimentos Isentos”. O Informe de Rendimentos é sua fonte segura para essa informação.
• Não esqueça de declarar os rendimentos isentos: Muitos investidores, por saberem que os dividendos são isentos, simplesmente não os declaram. Isso é um erro que gera inconsistência e pode levar à malha fina.
• Pague o DARF no prazo: Deixar para acertar o imposto sobre ganho de capital apenas na declaração anual gera multas e juros sobre o valor devido.
• Declare os prejuízos: Não informar suas perdas na ficha de “Renda Variável” faz com que você perca o direito de compensá-las no futuro, pagando mais imposto do que o necessário.

Dúvidas Frequentes (FAQ)

Preciso declarar FIIs mesmo que não tenha vendido nenhuma cota em 2025?

Sim. A simples posse de cotas de FIIs já pode te obrigar a declarar, dependendo das regras gerais de obrigatoriedade do Imposto de Renda. Se você se enquadrar em qualquer critério (como ter bens e direitos acima de R$ 800.000,00 em 31/12/2025 ou ter realizado operações em bolsa), você deve declarar a posse das suas cotas na ficha “Bens e Direitos”.

Vendi FIIs com prejuízo. Preciso declarar?

Sim, é fundamental declarar o prejuízo. Você deve informar o valor negativo na ficha “Renda Variável”, no mês correspondente à operação. Ao fazer isso, você registra um “crédito fiscal” que poderá ser utilizado para abater o imposto devido em futuras vendas de FIIs com lucro, sem prazo de validade para essa compensação.

Recebi um valor de subscrição. Como declaro?

Os direitos de subscrição que não foram exercidos mas vendidos com lucro também são tributados em 20% e devem ser declarados. Se você exerceu o direito de subscrição, as novas cotas devem ser somadas às existentes, e o valor pago por elas deve ser incorporado ao seu custo médio de aquisição na ficha “Bens e Direitos”.

Como declaro FIIs que recebi de herança?

No caso de herança, as cotas devem ser lançadas na sua ficha de “Bens e Direitos”. O custo de aquisição a ser informado será o valor pelo qual o ativo foi avaliado no processo de inventário e partilha. Essa transferência de titularidade não gera imposto sobre ganho de capital para o herdeiro no momento do recebimento.

O que acontece se eu não declarar meus FIIs?

Não declarar seus FIIs ou declará-los com informações incorretas pode levar sua declaração para a malha fina da Receita Federal. Isso pode resultar em multas, que podem ser de 75% sobre o imposto devido, além de juros. Em casos mais graves, pode até mesmo ser considerado sonegação fiscal. O cruzamento de dados da Receita está cada vez mais eficiente, então o melhor caminho é sempre declarar tudo corretamente.