Imóveis no IR 2026: Guia Completo Para Declarar e Evitar a Malha Fina

Estamos em fevereiro de 2026 e a temporada de Imposto de Renda já se aproxima. Para milhões de brasileiros que compraram, venderam, financiaram ou herdaram um imóvel em 2025, este período exige atenção redobrada. A declaração de patrimônio imobiliário é uma das áreas mais complexas e um dos principais motivos que levam os contribuintes à malha fina da Receita Federal. Um erro no preenchimento pode resultar em multas severas e deixar seu CPF em situação irregular.

A expectativa é que o prazo para a entrega da declaração do IRPF 2026, referente ao ano-calendário 2025, ocorra entre meados de março e o final de maio de 2026. A multa por atraso na entrega tem valor mínimo de R$ 165,74, mas pode alcançar 20% do imposto devido, acrescida de juros. Já os erros que resultam em imposto pago a menor podem gerar multas de ofício de 75% sobre o valor sonegado, podendo chegar a 150% em casos de fraude.

A eficiência da Receita Federal no cruzamento de dados aumentou exponencialmente. Informações de cartórios (via DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias), imobiliárias (via DIMOB) e instituições financeiras são checadas eletronicamente, tornando qualquer inconsistência um alvo fácil para a fiscalização. Este guia definitivo irá desmistificar o processo, com um passo a passo detalhado para garantir que você preencha sua declaração com segurança.

A Regra de Ouro: Custo de Aquisição é a Chave

O erro mais conceitual e perigoso é declarar o imóvel pelo seu valor de mercado atual. A Receita Federal proíbe essa prática. O imóvel deve ser declarado sempre pelo seu custo de aquisição, que é o montante efetivamente gasto para adquiri-lo. Esse valor permanecerá o mesmo ao longo dos anos, sendo alterado apenas em situações específicas e bem documentadas.

O que compõe o Custo de Aquisição?

O custo de aquisição vai muito além do valor pago ao vendedor. Ele é a soma de todas as despesas comprovadas documentalmente, que incluem:

• Valor pago na transação: A quantia principal do negócio.
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Imposto municipal obrigatório pago na compra.
• Custos de Cartório e Registro: Emolumentos para lavratura da escritura e registro do imóvel.
• Comissão de Corretagem: Apenas se o ônus do pagamento foi do comprador e está devidamente documentado (geralmente, o padrão é ser pago pelo vendedor).
• Juros e encargos de financiamento: Juros pagos durante a fase de construção (juros de obra) e os juros e demais acréscimos pagos no financiamento para a aquisição do imóvel podem ser incorporados.
• Laudêmio: Valor pago em transações de imóveis em terrenos de marinha ou de propriedade de enfiteutas.

Reformas e Benfeitorias: Como Atualizar o Valor e Reduzir Impostos Futuros

Gastos com reformas, ampliações ou melhorias significativas (como construção de uma nova área, instalação de armários planejados, troca de sistemas elétricos ou hidráulicos) podem e devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel. Essa prática é estratégica: ao aumentar o custo do bem, você reduz o eventual lucro (ganho de capital) numa futura venda, diminuindo o imposto a ser pago.

A Receita Federal exige comprovação rigorosa por meio de notas fiscais e recibos com CPF ou CNPJ dos prestadores de serviço e fornecedores de material. Esses valores devem ser somados ano a ano no campo “Situação em 31/12/2025” e detalhados no campo “Discriminação” da ficha de “Bens e Direitos”.

Exemplo Prático: Você comprou um apartamento por R$ 500.000 em 2023. Em 2025, pagou R$ 15.000 de ITBI e custos de cartório, e realizou uma reforma comprovada de R$ 85.000. Seu custo de aquisição a ser declarado no IR 2026 será de R$ 600.000 (500.000 + 15.000 + 85.000), e não o valor de mercado atual do imóvel.

Como Declarar a Compra e Posse de Imóveis no IR 2026

A declaração correta da posse de um imóvel é feita exclusivamente na ficha de “Bens e Direitos”. Jamais lance um financiamento na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”, pois isso é um erro clássico que leva à malha fina.

Passo a Passo para Imóvel Financiado (Comprado em 2025):

1. Abra a ficha “Bens e Direitos” e selecione o Grupo 01 (Bens Imóveis) e o código específico (ex: 11 para Apartamento, 12 para Casa).
2. No campo “Discriminação”, seja detalhista. Informe o tipo de imóvel, endereço, matrícula do imóvel e nome do cartório de registro. Adicione os dados do vendedor (nome e CPF/CNPJ), a forma de aquisição (financiamento), o nome da instituição financeira, o valor total do bem e as condições do contrato (valor da entrada, número de parcelas, etc.).
3. Deixe o campo “Situação em 31/12/2024” com R$ 0,00, pois a aquisição ocorreu em 2025.
4. No campo “Situação em 31/12/2025”, some TUDO o que foi efetivamente pago durante o ano de 2025. Isso inclui: o valor da entrada, todas as parcelas pagas no ano (amortização + juros), valor do FGTS utilizado (se aplicável), e os custos de cartório e ITBI pagos no ano.

Atenção: A cada ano, você somará os valores pagos no ano corrente ao saldo declarado no ano anterior. Nunca informe o valor total do imóvel ou o saldo devedor do financiamento.

Imóvel Quitado ou Comprado à Vista em 2025

Se o imóvel foi quitado ou comprado à vista em 2025, o processo é semelhante. No campo “Situação em 31/12/2025”, você informará o custo de aquisição total (valor pago + despesas de transação). Se o imóvel já era seu e estava quitado, apenas repita o valor do campo “Situação em 31/12/2024”, acrescido de eventuais reformas feitas em 2025.

Imóvel Recebido por Herança ou Doação

Se você recebeu um imóvel de herança em 2025, a declaração só deve ser feita após a conclusão do inventário e da partilha. O valor a ser lançado em “Bens e Direitos” é o que consta no formal de partilha. Adicionalmente, o mesmo valor deve ser informado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código “14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças”, para justificar o aumento do seu patrimônio.

Vendeu um Imóvel em 2025? Apuração do Ganho de Capital (GCAP) é Obrigatória

Se você vendeu um imóvel com lucro em 2025, a apuração do Ganho de Capital é obrigatória. O lucro é a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição atualizado (incluindo as benfeitorias). Sobre esse lucro, incide Imposto de Renda com alíquotas progressivas.

Cálculo e Pagamento via GCAP2025

O erro mais grave é deixar para calcular e pagar o imposto apenas na declaração anual. O imposto sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, através de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Para isso, é obrigatório o uso do programa da Receita Federal chamado GCAP2025. O programa calcula o imposto e gera o DARF. Posteriormente, os dados do GCAP devem ser importados para a sua declaração do IRPF 2026. As alíquotas são:

• 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões.
• 17,5% sobre a parcela do ganho entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões.
• 20% sobre a parcela do ganho entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.
• 22,5% sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30 milhões.

As Principais Isenções que Podem Zerar seu Imposto

Conhecer as isenções legais é fundamental, pois pode representar uma economia significativa. Mesmo em operações isentas, o preenchimento do GCAP e a importação para a declaração anual são obrigatórios.

1. Venda do Único Imóvel: A venda do seu único imóvel por um valor de até R$ 440.000 tem o ganho de capital isento. Para ter direito, você não pode ter realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.
2. Compra de Outro Imóvel Residencial em 180 dias: Se você vender um imóvel residencial e, no prazo de 180 dias (contados da data do contrato de venda), utilizar os recursos para comprar outro imóvel residencial no Brasil, o ganho é isento. A isenção é proporcional ao valor utilizado. Se usar todo o dinheiro, a isenção é total. Este benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.
3. Imóveis Adquiridos até 1969: Vendas de imóveis cuja aquisição ocorreu até 1969 são totalmente isentas de imposto sobre o ganho de capital.
4. Fator de Redução para Imóveis Antigos: Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 possuem um percentual de redução sobre o ganho de capital, que diminui o imposto a pagar. O fator de redução é de 5% para cada ano, a partir de 1970 até 1988.

Rendimentos de Aluguel: Fuja da Omissão

Omitir rendimentos de aluguel é uma das principais causas de retenção na malha fina. A forma de declaração depende da fonte pagadora.

Aluguel Recebido de Pessoa Física

Se você recebe aluguel de pessoa física acima do limite de isenção da tabela progressiva do IR, é obrigado a recolher o imposto mensalmente via Carnê-Leão Web. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. No final do ano, os dados do Carnê-Leão devem ser importados para a declaração de 2026. Despesas como IPTU e taxas de condomínio, quando pagas pelo proprietário, podem ser deduzidas da base de cálculo do aluguel.

Aluguel Recebido de Pessoa Jurídica

Neste caso, o imposto é retido na fonte pela empresa inquilina. Você deve usar o informe de rendimentos fornecido por ela para preencher a ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre Imóveis no IR 2026

1. Preciso declarar um imóvel que ainda está na planta?

Sim. Imóveis na planta ou em construção devem ser declarados na ficha de “Bens e Direitos”, código 17 (Benfeitorias). No campo “Discriminação”, informe os detalhes da aquisição e da construtora. No campo “Situação em 31/12/2025”, some todos os valores pagos durante o ano (entrada + parcelas).

2. Declarei o valor errado no ano passado, o que fazer?

Você deve enviar uma declaração retificadora referente ao ano em que a informação foi prestada incorretamente. Isso pode ser feito a qualquer momento, desde que você não esteja sob procedimento de fiscalização da Receita Federal.

3. Como declarar um imóvel comprado em conjunto (ex: casal)?

Se o casal declara em conjunto, o imóvel é lançado integralmente na declaração. Se declaram em separado, cada um deve lançar sua respectiva porcentagem de posse (normalmente 50%) na sua própria declaração, detalhando essa condição no campo “Discriminação”. O valor declarado por cada um deve corresponder à sua parte nos pagamentos.

4. O que acontece se eu não declarar um imóvel?

A omissão de bens é uma infração grave. Se a Receita Federal identificar a posse do imóvel através do cruzamento de dados (cartórios, prefeituras), você será intimado a prestar esclarecimentos, podendo cair na malha fina e sofrer multas pesadas. Além disso, terá dificuldades para vender o imóvel no futuro.

5. Usei o FGTS na compra, como declaro?

O valor do FGTS utilizado deve ser informado na linha “10 – Transferências patrimoniais – doações e heranças” da ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Simultaneamente, esse mesmo valor deve ser somado ao custo do imóvel no campo “Situação em 31/12/2025” na ficha de “Bens e Direitos”.